En Bref
Vous vendez votre logement, vous rachetez un nouveau bien, et votre banque refuse de transférer votre prêt immobilier en cours.
Ce refus n’est pas toujours illégal, mais il n’est pas non plus automatiquement justifié.
Encore faut-il distinguer un motif légitime d’un blocage abusif, et connaître les recours qui s’offrent à vous.
Qu’est-ce que la portabilité d’un prêt immobilier et pourquoi une banque peut-elle refuser le transfert ?
La portabilité permet de transférer les conditions d’un prêt immobilier en cours (taux, durée, capital restant dû) vers un nouveau bien, sans repartir sur un crédit entièrement neuf.
Contrairement à une idée répandue, ce n’est pas un droit légal. C’est une faculté purement contractuelle, qui n’existe que si une clause de transférabilité figure dans l’offre de prêt signée à l’origine.
Dans la majorité des cas, le montage se déroule en deux temps : vous vendez votre logement actuel, ce qui libère le crédit, puis vous rachetez un nouveau bien sur lequel la banque réaffecte le capital restant dû.
Cette réaffectation ne se fait jamais les yeux fermés. La banque réexamine votre solvabilité actuelle, les garanties disponibles sur le nouveau bien et la cohérence globale de l’opération, un peu comme pour une nouvelle demande de financement.
Quels motifs de refus la banque peut-elle invoquer ?
Les motifs de refus légitimes
Une banque reste dans son droit lorsqu’elle refuse le transfert pour l’un de ces motifs :
- une dégradation de votre solvabilité depuis la souscription initiale (perte d’emploi, endettement accru, changement de statut professionnel) ;
- l’absence de simultanéité entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau, quand le contrat l’exige ;
- une valeur ou une localisation du nouveau bien jugée insuffisante pour garantir le capital restant dû ;
- l’absence pure et simple de clause de portabilité dans votre offre de prêt d’origine.
Selon la Fédération nationale de l’immobilier, la clause optionnelle de portabilité a quasiment disparu des nouveaux contrats de prêt depuis 2019. Avant de compter dessus pour un futur projet, vérifiez sa présence noir sur blanc dans votre offre de prêt actuelle.
Prenons le cas de Karim, propriétaire depuis 2021 d’un appartement financé à 1,15 % sur 20 ans. Il vend pour racheter une maison en 2026, mais son offre de prêt initiale ne comportait aucune clause de transférabilité.
Sa banque n’a donc aucune obligation contractuelle de reporter son ancien taux sur le nouveau bien. Il doit rembourser son crédit par anticipation et recontracter aux conditions du marché actuel, nettement moins favorables qu’en 2021.
Quand le refus devient-il abusif ?
Le refus change de nature lorsque votre contrat contient bien une clause de portabilité et que vous remplissez les conditions qu’elle prévoit.
Dans ce cas, la banque qui refuse sans motif écrit, ou pour une raison non prévue au contrat, comme la simple perte de rentabilité de l’opération pour elle, manque à ses obligations contractuelles.
Un refus non justifié par les termes du contrat engage la responsabilité de la banque au titre de la force obligatoire et de la bonne foi contractuelles, prévues aux articles 1103 et 1104 du Code civil.
C’est le cas d’Élodie et Thomas. Leur contrat prévoit une clause de portabilité, et ils respectent le délai de simultanéité imposé entre vente et achat.
Leur banque refuse pourtant le transfert en invoquant le passage récent de Thomas en CDD, alors que ce critère ne figure nulle part dans la clause signée. Ce refus, motivé par un élément extérieur au contrat, relève potentiellement de l’abus.
Exigez systématiquement le motif de refus par écrit avant toute démarche. Cette trace vous permet d’apprécier si le blocage respecte réellement les termes de votre contrat.
Quel est le coût réel d’un refus de portabilité ?
En août 2026, les taux moyens observés se situent autour de 3,33 % sur 15 ans, 3,44 % sur 20 ans et 3,52 % sur 25 ans selon l’Observatoire Pretto. Un refus de portabilité sur un prêt souscrit avant la remontée des taux se traduit donc souvent par un bond de taux important.
Sur un capital restant dû de 150 000 euros et une durée restante de 15 ans, l’écart entre un taux initial de 1,20 % et un nouveau taux à 3,33 % représente un surcoût qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur la durée totale.
| Scénario | Taux | Mensualité | Coût total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Portabilité acceptée (taux conservé) | 1,20 % | ≈ 911 € | ≈ 13 980 € |
| Transfert refusé, nouveau crédit | 3,33 % | ≈ 1 060 € | ≈ 40 770 € |
Soit environ 26 800 euros d’intérêts supplémentaires sur la seule durée restante, sans compter les frais de dossier et de garantie d’un nouveau crédit.
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Quelles démarches entreprendre en cas de refus abusif ?
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au service client ou au directeur de votre agence, en rappelant la clause de votre contrat et en exigeant les motifs écrits du refus. Sans réponse ou en cas de réponse négative sous deux mois, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur bancaire.
Si la médiation n’aboutit pas, une action judiciaire reste possible sur le terrain de l’inexécution contractuelle, dans un délai de prescription de cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil.
Pour les démarches liées au remboursement anticipé qui accompagne souvent un refus de transfert, la fiche officielle sur le remboursement anticipé d’un crédit immobilier détaille vos droits et les frais encadrés par la loi.
La portabilité du prêt immobilier va-t-elle devenir obligatoire un jour ?
Une proposition de loi déposée en mai 2024 par le député Damien Adam visait à rendre obligatoire la clause de portabilité dans les offres de prêt immobilier.
La dissolution de l’Assemblée nationale a interrompu son examen, et son avenir reste incertain à ce jour. En attendant une éventuelle évolution, la portabilité demeure facultative et concerne surtout les prêts réglementés comme le PTZ, le PAS, le prêt conventionné ou le PEL.
Quelles solutions si le transfert reste refusé ?
Quand le refus est confirmé, légitime ou non résolu par la médiation, plusieurs options restent ouvertes selon votre situation.
- Mise en concurrence de plusieurs banques pour négocier les meilleures conditions actuelles
- Possibilité de renégocier la durée et l’assurance emprunteur au passage
- Indemnité de remboursement anticipé à régler à l’ancienne banque
- Nouveaux frais de dossier, de garantie et d’expertise sur le nouveau bien
L’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par la loi au montant le plus faible entre 3 % du capital restant dû et 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt. Elle ne peut être facturée que si votre contrat le prévoyait dès l’origine.
Si votre projet le permet, comparer plusieurs offres de crédit avant de résilier l’ancien prêt reste la meilleure façon de limiter l’écart de taux constaté au moment du refus.
En résumé
Un refus de transfert de prêt immobilier se juge toujours à l’aune de votre contrat : sans clause de portabilité, la banque n’a aucune obligation, tandis qu’avec une clause respectée, un refus non motivé s’apparente à un manquement contractuel.
Entre lettre recommandée, médiateur bancaire et, en dernier recours, action judiciaire, des marges de manœuvre existent avant d’accepter un nouveau crédit aux conditions du marché actuel.
Dans tous les cas, chiffrer précisément l’écart de taux avant de trancher permet d’éviter une décision prise dans l’urgence d’une vente ou d’un achat.
Questions pratiques
Une banque peut-elle refuser un transfert de prêt immobilier sans donner de motif ?
Non, pas si votre contrat prévoit une clause de portabilité. Vous pouvez exiger par écrit les raisons du refus, et l’absence de motif contractuel valable peut être contestée devant le médiateur bancaire.
Quel délai la banque a-t-elle pour répondre à une demande de portabilité ?
Aucun délai légal fixe n’encadre la réponse. En pratique, si vous n’obtenez aucune réponse ou une réponse négative sous deux mois après votre réclamation écrite, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur bancaire.
La portabilité fonctionne-t-elle si je change de banque ?
Non, la portabilité s’exerce uniquement au sein du même établissement bancaire. Changer de banque implique de solliciter un crédit entièrement nouveau, avec réexamen complet du dossier.
Que faire si mon contrat ne prévoit aucune clause de portabilité ?
Sans clause, la banque n’a aucune obligation de transférer votre prêt. Il faut alors comparer plusieurs offres de nouveau crédit et négocier les conditions, notamment sur l’assurance emprunteur, pour limiter l’écart avec votre taux d’origine.
La loi va-t-elle rendre la portabilité obligatoire ?
Une proposition de loi en ce sens a été déposée en 2024, mais son examen a été interrompu par la dissolution de l’Assemblée nationale. Aucune obligation légale n’existe à ce jour.
