Réuni début mars 2026, le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé le maintien de son plafond de 35% d’endettement pour les crédits immobiliers. Les derniers chiffres montrent pourtant que les banques dérogent de plus en plus souvent à cette règle, avec 17,5% des dossiers concernés au premier trimestre 2026.
L’essentiel
Le plafond des 35%, une règle inchangée depuis 2022
Depuis le 1er janvier 2022, les banques françaises ne peuvent en principe pas accorder un crédit immobilier si les mensualités, assurance emprunteur incluse, dépassent 35% des revenus nets de l’emprunteur.
La durée du prêt est elle aussi plafonnée à 25 ans. Elle peut monter à 27 ans pour un achat en VEFA ou en construction, avec un différé de remboursement de 2 ans.
Le 3 mars 2026, le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé le maintien intégral de ces deux règles.
Une marge de dérogation de 20% qui profite d’abord à la résidence principale
Ces règles ne sont pourtant pas absolues. Chaque banque peut déroger au plafond de 35% ou à la durée de 25 ans pour une partie de sa production trimestrielle de crédits immobiliers, dans la limite de 20%.
Cette marge est encadrée. 70% doit revenir à des achats de résidence principale, dont 30% réservés aux primo-accédants. Les 30% restants sont libres d’utilisation, notamment pour l’investissement locatif.
La marge de dérogation n’est pas un droit acquis. Elle dépend du volume déjà utilisé par la banque sur le trimestre en cours, et les dossiers avec un bon apport et des revenus stables sont examinés en priorité.
Pourquoi de plus en plus de dossiers dépassent le seuil
Selon Meilleurtaux, la part des dossiers en dérogation est passée de 15,7% au premier trimestre 2025 à 17,5% un an plus tard.
Ce chiffre reste sous le plafond réglementaire de 20%, même si l’utilisation de cette marge varie fortement d’une banque à l’autre, certaines l’exploitant bien plus que d’autres.
La tendance montre qu’obtenir un crédit avec un taux d’endettement de 36% ou 37% n’a rien d’automatique, mais reste possible si le dossier correspond aux priorités fixées par le régulateur, résidence principale et primo-accession en tête.
Les taux de crédit immobilier en juillet 2026
Ces règles s’appliquent dans un contexte de taux immobiliers stables. Selon Pretto, les taux moyens s’établissent en juillet 2026 à 3,31% sur 15 ans, 3,38% sur 20 ans et 3,41% sur 25 ans.
Les meilleurs profils, avec des revenus supérieurs à 120 000 euros, obtiennent un taux plat de 3,15% quelle que soit la durée, et certains dossiers parviennent même à emprunter sous les 3%.
| Durée | Taux moyen | Meilleur taux |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,31% | 3,15% |
| 20 ans | 3,38% | 3,15% |
| 25 ans | 3,41% | 3,15% |
La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026, sans répercussion immédiate sur les taux de crédit immobilier, restés quasi stables et même en très légère baisse par rapport à juin.
Ce que ça change pour votre dossier de crédit
Si votre taux d’endettement dépasse légèrement 35%, plusieurs leviers peuvent faire basculer votre dossier.
Un allongement de la durée jusqu’à 25 ans réduit la mensualité. Renégocier l’assurance emprunteur ou apporter davantage de fonds propres pour limiter le montant emprunté joue aussi en votre faveur.
L’achat d’une résidence principale, surtout s’il s’agit d’un premier achat, reste la situation la mieux placée pour bénéficier de la marge de dérogation des banques.
Calculez votre taux d’endettement
En résumé
Le plafond de 35% d’endettement reste la règle, confirmée sans changement par le HCSF en mars 2026. Mais la marge de dérogation de 20%, de plus en plus utilisée par les banques, permet à certains dossiers de la dépasser légèrement, surtout pour un achat de résidence principale ou un premier achat.
Avant de déposer un dossier au-delà de 35%, mieux vaut donc soigner son profil (apport, stabilité des revenus, reste à vivre) et se rapprocher d’un courtier pour identifier les banques disposant encore de marge sur le trimestre en cours.
