En Bref
Un dossier de crédit immobilier qui dépasse 35 % d’endettement n’est pas automatiquement rejeté.
Une partie de la production trimestrielle des banques échappe à cette règle, et les primo-accédants en sont les premiers bénéficiaires.
Reste à savoir comment fonctionne cette marge, qui peut réellement en profiter, et ce que change la proposition de loi débattue au printemps 2026.
Que dit la règle des 35 % d’endettement pour un crédit immobilier ?
Depuis une décision du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) applicable au 1er janvier 2022, les banques françaises ne peuvent en principe pas accorder un crédit immobilier si le taux d’effort de l’emprunteur dépasse 35 % de ses revenus nets, assurance comprise.
La durée du prêt est elle aussi plafonnée à 25 ans d’amortissement, avec une maturité totale tolérée jusqu’à 27 ans pour les achats en VEFA, en construction ou avec travaux représentant au moins 10 % du montant emprunté.
Ce taux d’effort se calcule simplement : mensualité (assurance incluse) divisée par le revenu net mensuel du foyer, multiplié par 100.
Le HCSF a confirmé lors de sa réunion de mars 2026 le maintien intégral de ce cadre : 35 % de taux d’effort, 25 ans de durée maximale, et une marge de flexibilité fixée à 20 % de la production trimestrielle des banques.
Qu’est-ce que la dérogation HCSF et pourquoi profite-t-elle aux primo-accédants ?
Cette marge de 20 % permet aux banques de sortir du cadre standard pour une partie de leurs dossiers, sans sanction du régulateur.
Elle n’est pas répartie au hasard. Au moins 70 % de cette marge doit servir des acquisitions de résidence principale, et parmi cette part, un minimum de 30 % est réservé aux primo-accédants.
Concrètement, chaque banque dispose donc d’un quota, renouvelé chaque trimestre, où elle peut accepter des dossiers dépassant 35 % d’endettement ou 25 ans de durée, en priorité pour un premier achat.
Demandez explicitement à votre conseiller ou à votre courtier si votre dossier peut être positionné sur ce quota de dérogation, dès le premier rendez-vous. Certaines agences ne le proposent pas spontanément.
Comment calculer votre reste à vivre pour argumenter une dérogation ?
Le HCSF ne fixe aucun montant de référence pour le reste à vivre. Ce sont les banques qui l’évaluent, chacune selon sa propre grille interne.
Le principe reste le même partout : reste à vivre = revenus nets du foyer moins l’ensemble des charges fixes moins la future mensualité du crédit.
Un reste à vivre confortable rapporté au nombre de personnes du foyer pèse souvent plus, dans la décision finale, que le seul dépassement du taux d’effort.
Trois à six mois avant la demande de prêt, arrêtez les découverts et mettez en place une épargne mensuelle même modeste. Les relevés de compte servent de preuve directe de bonne gestion auprès du service des engagements.
Simulateur : votre taux d’effort et votre reste à vivre
Quels profils primo-accédants ont le plus de chances d’obtenir la dérogation ?
Léa, 29 ans, cadre en CDI à Rennes, gagne 2 900 euros nets par mois. Son projet à 210 000 euros sur 25 ans donne une mensualité de 1 080 euros, assurance comprise, soit un taux d’effort de 37 %.
Elle n’a aucun autre crédit en cours et épargne 200 euros chaque mois depuis deux ans. Son reste à vivre, une fois le loyer actuel remplacé par la mensualité, dépasse 1 300 euros pour une personne seule. Son courtier a pu positionner son dossier sur le quota dérogatoire de sa banque.
Karim et Sophie, 32 et 30 ans, salariés en CDI à Toulouse avec deux enfants, cumulent 4 100 euros nets. Leur mensualité visée de 1 500 euros représente un taux d’effort de 36,6 %, proche du seuil.
Avec deux enfants et un crédit auto en cours, leur reste à vivre par personne est nettement plus serré que celui de Léa. Une première banque a refusé la dérogation, une seconde l’a acceptée après un rachat du crédit auto qui a réduit leurs charges fixes.
Être primo-accédant ne garantit pas la dérogation. Le quota de 20 % est limité et partagé entre tous les dossiers de la banque sur le trimestre : deux profils comparables peuvent recevoir des réponses différentes selon la date de dépôt du dossier.
Pourquoi la proposition de loi sur les 35 % a-t-elle été retirée en avril 2026 ?
Le député Lionel Causse avait déposé le 14 avril 2026 une proposition de loi visant à intégrer officiellement le reste à vivre dans l’analyse des dossiers, au-delà du seul taux d’effort.
Le texte ne supprimait pas la règle des 35 %, mais ouvrait une voie de dérogation plus large, sans les quotas trimestriels actuels.
Cette proposition a été retirée le 30 avril 2026, avant son adoption. La règle des 35 % avec quota de dérogation reste donc, à ce jour, le seul cadre en vigueur.
Le sujet reste débattu au Parlement. Vérifiez la règle en vigueur au moment de votre demande de prêt auprès de votre banque ou d’un courtier, plutôt que de vous fier à une date figée.
Comment monter un dossier solide avec son courtier ou sa banque ?
Un dossier positionné sur le quota dérogatoire se prépare en amont, pas au moment du refus.
Un courtier connaît généralement, banque par banque, celles qui mobilisent le plus leur quota de dérogation pour les primo-accédants, ce qui évite de perdre du temps sur des établissements peu ouverts à cette pratique.
- Accès à la propriété malgré un taux d’effort supérieur à 35 %
- Réservée en priorité aux primo-accédants sur la marge résidence principale
- Ne modifie pas le taux du crédit, seulement les conditions d’octroi
- Quota limité, non garanti d’un trimestre à l’autre
- Décision propre à chaque banque, aucun droit automatique
- Mensualité plus lourde sur le budget mensuel, même acceptée
| Profil | Taux d’effort | Reste à vivre | Résultat |
|---|---|---|---|
| Léa, seule, sans crédit en cours | 37 % | Plus de 1 300 euros | Dérogation acceptée |
| Karim et Sophie, 2 enfants, crédit auto | 36,6 % | Reste à vivre serré | Refusée, puis acceptée après rachat du crédit auto |
La règle des 35 % s’articule aussi avec les aides propres aux primo-accédants, en particulier le prêt à taux zéro, qui reste étendu à tout le territoire depuis avril 2025 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, sous conditions de ressources.
Faire baisser la mensualité grâce au PTZ réduit directement le taux d’effort calculé, ce qui peut suffire à repasser sous 35 % sans passer par une dérogation.
Ces règles d’octroi sont consultables en détail sur le site du ministère de l’Économie, qui publie la décision du HCSF applicable aux banques.
Questions pratiques
Qu’est-ce que la dérogation au taux d’endettement de 35 % ?
C’est la possibilité, pour une banque, d’accorder un crédit immobilier au-delà de 35 % de taux d’effort ou de 25 ans de durée, dans la limite de 20 % de sa production trimestrielle, dont une part minimale réservée aux primo-accédants.
Tous les primo-accédants peuvent-ils en bénéficier ?
Non. Le quota dérogatoire reste limité et partagé entre tous les dossiers de la banque sur le trimestre. Un reste à vivre confortable et une gestion bancaire sans incident restent nécessaires pour convaincre.
Comment calculer son reste à vivre avant de demander un crédit immobilier ?
Additionnez vos revenus nets, retirez toutes les charges fixes (crédits en cours, pensions, loyers), puis retirez la future mensualité du prêt, assurance comprise. Le montant restant est votre reste à vivre mensuel.
La règle des 35 % va-t-elle changer en 2026 ?
Une proposition de loi visant à l’assouplir a été déposée le 14 avril 2026 puis retirée le 30 avril 2026. À ce jour, la règle et son quota de dérogation restent inchangés, mais le débat reste ouvert au Parlement.
Que faire si la banque refuse malgré un bon reste à vivre ?
Demandez une attestation de refus détaillée, puis présentez le même dossier à un courtier ou à une autre banque : le quota de dérogation est propre à chaque établissement, un refus n’en vaut donc pas un autre.
En résumé
La règle des 35 % d’endettement laisse une vraie marge de manœuvre aux primo-accédants, à condition de la connaître et de la demander explicitement.
Un reste à vivre solide, un dossier préparé en amont et un courtier qui connaît les quotas de chaque banque font souvent la différence entre un refus et une dérogation acceptée.
La règle reste débattue au Parlement : mieux vaut vérifier son état exact auprès de sa banque au moment de déposer son dossier.
